設為首頁
加入收藏
聯系我們
■合肥主管部門采用約談、扣信用分等系列措施 建立物業公司淘汰機制
經過探訪,記者發現目前省城住宅小區的物業管理存在良莠不齊的現象,對標新實施的《合肥市住宅小區物業管理條例》,不少小區物業管理服務還不能“達標”。作為百姓廣泛關注的民生領域,物業服務為何難以普遍性提升?如何讓“不達標”物業公司難有存在空間?
行業剖析合肥1600家物業約有一半成“僵尸”
一位業內人士表示,目前物業公司成立門檻低,不需要資質,在市場監管部門登記注冊拿到營業執照就行,對從業人員也沒有硬性要求,而在經營中,又缺少行業和行政部門的有力監管,所以一些物業公司雖然接了項目,但是服務管理上無專業性可言。數據顯示,截至去年,我省注冊的物業公司有5000多家,“合肥市的數量是1600家左右,但約有一半都是僵尸企業,沒有在正常運營。”
“物業服務講究的是價質相符,物業公司提供了什么樣的服務,根據服務收取什么標準的費用。”安徽省城建環資工作研究會物業管理專委會委員凌德慶稱,調查發現,一些物業服務企業接項目后不久就開始“變臉”,“有的剛進駐時,保安都是年輕小伙,過一段時間,發現保安都換成了工資低一些的老人。有的在合同中約定了服務人員數量,后來發現大大縮水。”據凌德慶介紹,物業服務行業質價不符情況較為普遍,這也直接導致業主不繳物業費情況的增加,“就合肥的小區來看,繳費率80%算好的,50%也不少,甚至30%也不足為奇。”
安徽省長城物業管理有限公司副總經理竇瞬也認為,物業服務的口碑和高質量服務很重要,此前該公司接手管理的一個小區,起初繳費率只有30%左右,后期通過街道、業委會、物業公司三位一體進行整改提升,小區的綠化、環境和服務顯著提升,繳費率上升到了95%以上,“說明質價相符,業主認可了服務,也就會自愿繳納物業費了。”
前期物業靠指定業主角色太尷尬
在采訪中,業內人士、法官以及專家均提到了目前小區前期物業管理的問題。
“現在大多數新建小區都是開發商關聯企業或開發商指定的物業公司管理,因為開發商看到了前期物業管理的利益。首先物業公司成本低利潤大;其次,物業管理來錢快;另外,前期繳費率高,各種綠化和設施都是新的,花費少。”一業內人士稱,因為是開發商“指定”的物業,所以業主的很多意見就難以得到重視。凌德慶也認為,按規定,前期物業公司在業主入住前要做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作,如果沒有做到真正的市場化選聘,那就很難嚴格其職責,對后期業主利益的保障帶來不利因素。
李法官是合肥某基層法院的一線資深法官,辦理過很多物業糾紛案件,其認為,這種前期物業管理模式確實存在難以表達業主訴求的問題,“比如房屋質量問題,業主通過物業公司反映給開發商,但往往是開發商和物業公司一起拖,拖到5年質保期結束問題也沒解決,產生新的糾紛。”
公路局材料站小區大門敞開門崗缺失
1700余起物業糾紛案 九成多存在服務不到位
李法官介紹,該院去年一共辦理了1700余起物業服務糾紛案,絕大多數是物業公司起訴業主追繳物業費的。團隊辦案時,發現業主拒繳物業費理由包括對小區環境、小區治安、房屋質量等不滿。而根據法官對案情的了解以及對小區的實地暗訪,發現有9成以上的案件,物業服務企業都存在或多或少服務不到位的情況。
“我們在探訪時發現了物業企業很多問題,主要存在車輛亂停、垃圾清理不及時、門崗缺位、消防沒水、電梯頻繁故障等等,業主認為物業公司服務不到位所以不愿繳費,物業公司在合同結束后或履約中進行訴訟。”
李法官也認為,一些物業服務企業人員未進行培訓,也不需要從業資質,所以服務上毫無專業性可言,另外,一些物業公司把自己定位成管理者角色,而非服務者角色,作為甲方的業主卻成了弱勢角色,位置的顛倒也導致矛盾的多發。
據了解,對于物業公司服務管理上存在的一些問題,今年以來合肥市物業主管部門已經作出了相應反應。合肥市住宅小區物業矛盾排查化解工作領導小組成立,出臺了《合肥市住宅小區物業矛盾排查化解工作方案》。合肥住房保障和房產管理局通過12345熱線平臺涉及物業領域訴求量分析,對月度投訴量前20的,按照《方案》中“紅黃牌”制度規定,已對多家企業記黃牌一次,約談該企業法人和項目經理并通報,對企業和項目經理分別扣信用分3分。
合肥住房保障和房產管理局物業處相關負責人稱,他們根據月度12345平臺接到的物業管理投訴,進行梳理歸納,通報至縣區,“進行統一的梳理,通報至區縣、街道、社區、物業企業。”該負責人稱,通報后會要求涉及的單位逐項去解決。另外,對照企業責任和合同約定,對應該做到而沒有做到的企業采取“紅黃牌”措施,通過約談、扣信用分等進行管理。
該負責人表示,通過這一系列舉措,他們會對物業企業的信用等級進行一個評定,因此,信用等級低、被通報次數頻繁的物業公司將沒有評先評優和獲得獎勵的資格,也會直接影響企業的市場競爭力,甚至會在招投標中成為被卡住的門檻。通過這些舉措,口碑差的物業企業將逐漸被淘汰,退出市場。
專家:成立業委會形成多方共治共管合力
凌德慶認為,在小區內成立能代表廣大業主利益的業主大會、選出業委會,才能從根本上解決這一問題,“在選聘物業公司時,業主是真正意義上的甲方,這樣對物業企業才能真正實現約束和監管。”
安徽省長城物業管理有限公司竇瞬認為,打鐵還需自身硬,物業公司要想在激烈的市場競爭中長久發展,必須要有好口碑和高質量的服務,隨著行業“紅黃牌”懲戒制度以及信用等級評定等措施的進一步落實,下一步物業企業的信用或將直接影響企業參加招投標,這無形中也給物業管理企業提出了更高的標準。物業企業必須加強自律,提高自身的實力。另外,竇瞬認為,提升小區治理,街道、業委會、物業公司、業主多方必須形成共管共治合力,單靠一方是無法做好的。
李法官認為,在小區物業管理上,住建部門、街道物業辦等行政力量不可缺位,行政部門要加強物業監管和對物業矛盾的化解力度,并且建議將小區物業管理納入對行政部門的綜合考核,自上而下解決物業管理存在的問題。
安徽商報融媒體記者 張劍 許家權